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Incorporer le prêt dans l’hypothèque ? Calculer l’avantage

Incorporer le prêt dans l’hypothèque ? Calculer l’avantage

par Philippe octobre 03, 2021
Calcul des avantages d'un prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire est moins cher qu’un emprunt pour la consommation. En incluant votre prêt dans l’hypothèque, vous pouvez réduire vos coûts mensuels. Calcul de votre avantage.

Incorporer le prêt dans l’hypothèque

Un prêt hypothécaire est moins cher qu’un emprunt pour la consommation. Il suffit de comparer le taux d’intérêt hypothécaire avec le taux d’intérêt débiteur. En incluant votre prêt dans l’hypothèque, vous ne payez que les intérêts hypothécaires et vos coûts mensuels diminuent. Cela s’appelle également le refinancement du prêt.

Valeur excédentaire nécessaire au refinancement du prêt

Lorsque vous incluez le prêt dans l’hypothèque, votre hypothèque augmente. Le nouveau montant du prêt hypothécaire doit, bien entendu, être conforme aux normes hypothécaires actuelles. Comme vous ne pouvez emprunter que 100 % de la valeur de votre maison, vous avez besoin d’une valeur excédentaire. Avec la hausse des prix de l’immobilier, c’est le cas pour la plupart des propriétaires.

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En outre, le nouveau prêt hypothécaire sera évalué en fonction de vos revenus. Comme le refinancement du prêt entraîne une économie, le nouveau prêt hypothécaire est souvent adapté à vos revenus.

Coûts de la fusion des prêts et des hypothèques

Pour augmenter l’hypothèque, des frais sont facturés pour le conseil, l’évaluation et le notaire. Cela rend la fusion du prêt et de l’hypothèque plus coûteuse que le refinancement, qui est gratuit dans de nombreux cas.

En revanche, l’intégration du prêt dans l’hypothèque permet de réaliser des économies plus importantes. Surtout si vous combinez cela avec le refinancement de l’hypothèque. Si la plus-value est suffisante, vous pouvez également refinancer votre prêt hypothécaire.

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Exemple de calcul : refinancement + prêt hypothécaire

Pour vous donner une idée des économies et des coûts, nous avons calculé un exemple tiré de la pratique. Ici, nous combinons le refinancement avec l’incorporation du prêt dans l’hypothèque.

La situation actuelle du client

  • Revenu : 36 228 euros + 25 360 euros (y compris la prime de vacances).
  • Valeur de la maison : 295 000 euros
  • Dette hypothécaire : 169 813 €, dont :
  • 100 000 € sans remboursement (fixe sur 10 ans).
  • Annuité 69 793 € (fixe sur 10 ans)
  • Crédit à la consommation de 24 000 € avec un solde restant à payer de 20 000 €, débutant le 1er juillet 2016 et arrivant à échéance dans 10 ans.

Nouvelle hypothèque contenant le prêt

Le client souhaite conserver autant que possible la partie du prêt hypothécaire sans remboursement. La plus-value est en partie utilisée pour couvrir les coûts de financement et le crédit à la consommation de l’hypothèque. Proposition :

  • 100 000 € sans remboursement (durée fixe de 10 ans)
  • Annuité 69.813 € (10 ans fixe)
  • Annuité 33.149,- € (case 3) (fixe pendant 10 ans). Cela comprend le prêt à la consommation et les frais de refinancement.

Coûts de refinancement

Frais de refinancement : 13 149,00 € (notaire 725,00 €, expertise 475,00 €, honoraires de conseil et d’intermédiaire 2 625,00 € et intérêts de retard 9 324,00 €).

Avantages pour le client et temps de rentabilité des investissements

Pour déterminer la période de remboursement, on ne compare que la charge d’intérêts brute (sans remboursement). Cette différence est de 332 € par mois. Les coûts sont récupérés en (13 149 € / 332 €) 40 mois.

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