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Augmenter le prêt hypothécaire : les coûts et les possibilités

Augmenter le prêt hypothécaire : les coûts et les possibilités

par Philippe septembre 27, 2021
Augmenter le montant de l'hypothèque

Libérer de l’argent en augmentant votre hypothèque existante ? Privé ou avec une seconde hypothèque ? Voici les coûts et les possibilités en 2022.

Utiliser la valeur excédentaire pour la rénovation

L’hypothèque en augmentation est souvent utilisée pour financer une rénovation. Cela permet aux propriétaires de libérer de l’argent de leur maison sans la vendre. Si la valeur de la maison est supérieure à l’hypothèque (valeur excédentaire), une hypothèque supplémentaire est possible.

Augmenter votre hypothèque : hypothèque privée ou hypothèque de second rang ?

Pour augmenter votre hypothèque, vous pouvez opter pour une augmentation privée ou une deuxième hypothèque.

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  • Augmentation de l’hypothèque privée : l’inscription de l’hypothèque au registre foncier doit être plus élevée que l’hypothèque actuelle. Vous avez à l’époque délibérément inscrite l’hypothèque plus élevée ou vous l’avez rachetée. Vous pouvez augmenter l’hypothèque à titre privé dans cet espace.
  • Augmenter le prêt hypothécaire avec une deuxième hypothèque : si votre inscription actuelle n’offre aucune marge de manœuvre supplémentaire, vous pouvez augmenter votre prêt hypothécaire en contractant une nouvelle hypothèque parallèlement à votre hypothèque existante.

Normes pour l’obtention d’un prêt hypothécaire en 2022

Chaque augmentation de l’hypothèque est considérée par le prêteur comme une nouvelle hypothèque. Elle doit être testée par rapport aux normes hypothécaires actuellement applicables. Cela signifie que l’augmentation du prêt hypothécaire doit correspondre aux normes de revenu. Calculez ce que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus.

En 2022, vous ne pouvez pas emprunter plus que la valeur de la maison. Heureusement, le prix moyen des maisons a augmenté ces dernières années, comme le montre la carte. Cela peut créer une plus grande marge de manœuvre pour augmenter l’hypothèque. Si vous augmentez votre prêt hypothécaire pour prendre des mesures d’économie d’énergie, vous pouvez emprunter jusqu’à 106 % de la valeur de la maison.

Conséquences pour la déduction des intérêts hypothécaires

Si vous augmentez votre hypothèque pour rénover ou améliorer votre logement, les intérêts hypothécaires sur cette augmentation sont également déductibles sous certaines conditions. La condition pour bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires est que le montant supplémentaire doit être remboursé sur 30 ans et au moins sous forme d’annuités. Voici ce que les autorités fiscales ont à dire à ce sujet.

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Les frais que vous engagez pour augmenter l’hypothèque sont déductibles une fois dans la déclaration d’impôt de l’année où vous les avez engagés. Ici aussi, la condition est que l’augmentation doit être utilisée pour votre propre logement. Si vous augmentez l’hypothèque pour une résidence secondaire ou pour la consommation, par exemple, ces coûts ne sont pas déductibles.

Coûts de l’augmentation de l’hypothèque

Pour augmenter l’hypothèque, vous devez supporter un certain nombre de coûts. Vous payez les frais de clôture de la nouvelle hypothèque (conseil et médiation). Cela coûte environ 1 000 € au prêteur.

En outre, la maison doit être réévaluée et vous devez passer chez le notaire. Seule une deuxième hypothèque nécessite un notaire. Lorsque vous restez dans le cadre de l’enregistrement, vous économisez sur les frais de notaire. En raison de ces coûts, l’augmentation de l’hypothèque est intéressante pour les prêts à partir de 25 000 €. À partir de ce montant de prêt, le taux d’intérêt plus faible d’une hypothèque l’emporte sur les coûts. Pour un montant d’hypothèque inférieur, les méthodes de financement suivantes peuvent être plus avantageuses.

Autres méthodes de financement

Il existe un certain nombre d’alternatives à l’augmentation du prêt hypothécaire qui sont peut-être plus avantageuses.

  • Épargne : en raison du faible taux d’épargne actuel, il peut être avantageux d’utiliser votre épargne.
  • Crédit à la consommation : avec un faible montant de prêt (jusqu’à 25 000 €), il est plus avantageux de contracter un prêt personnel ou un prêt à la rénovation. Vous ne payez alors aucun frais de conseil, d’évaluation ou de notaire. En outre, les intérêts d’un prêt à la consommation sont déductibles des impôts, pour autant que vous respectiez les conditions susmentionnées.

Pensez également au refinancement lorsque vous augmentez votre prêt

Il est intéressant d’augmenter l’hypothèque, en combinaison avec le refinancement de l’hypothèque. Outre l’augmentation de l’hypothèque, vous choisissez alors le taux d’intérêt hypothécaire le plus bas du marché et les conditions qui conviennent à votre situation actuelle. Cela représente un peu plus de travail que de simplement augmenter l’hypothèque, mais votre hypothèque sera complètement à jour.

Encaissement de la plus-value

L’augmentation de l’hypothèque est l’un des moyens d’utiliser la valeur excédentaire. La plus-value peut également être utilisée pour vivre plus confortablement. Ce souhait se concrétise souvent à un âge plus avancé. Cependant, c’est aussi le moment où les prêteurs commencent à prendre en compte les revenus de la pension pour déterminer la capacité d’emprunt. Cela limite les possibilités de “manger la maison”. De nouvelles initiatives telles que le rachat d’hypothèque permettent d’encaisser la plus-value.

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