La responsabilité du prêteur, qui a pris de l’importance au milieu des années 1980, a été acceptée comme un corps de droit matériel. En bref, la loi sur la responsabilité des prêteurs stipule que ces derniers doivent traiter leurs emprunteurs de manière équitable et, s’ils ne le font pas, ils peuvent être poursuivis en justice pour diverses raisons. L’évolution de la responsabilité des prêteurs au cours des dix dernières années a fait que la plupart des cas concernent maintenant des réclamations pour rupture de contrat et/ou fraude.

Rupture de contrat / fraude

Pendant des années, ce sont les prêteurs qui ont généralement poursuivi les emprunteurs pour violation des contrats de prêt. Avec l’arrivée de la responsabilité des prêteurs, les emprunteurs sont devenus tout aussi susceptibles de poursuivre les prêteurs pour ces violations.

Un contrat de prêt est comme n’importe quel autre contrat. Si l’accord a été obtenu frauduleusement ou s’il y a eu une absence de consentement mutuel, il ne peut être appliqué. Si le contrat de prêt a été violé, le prêteur peut être poursuivi s’il était la partie en infraction.

Le recours le plus courant des emprunteurs en cas de violation d’un contrat de prêt est le recouvrement de dommages-intérêts. Il peut s’agir de la différence entre le montant du prêt et les coûts d’obtention d’un prêt de remplacement, ainsi que de tout dommage lié à une perte d’opportunité ou de profit.

Les prêteurs invoquent souvent la « règle de la preuve testimoniale » pour empêcher les emprunteurs de recouvrer leurs créances sur la base de promesses orales que le prêteur peut avoir faites à l’emprunteur. Cette règle empêche l’admission en justice de la preuve de certains accords oraux qui seraient en contradiction avec un accord signé ultérieurement. La théorie qui sous-tend cette règle est que les preuves écrites sont plus précises que la mémoire humaine, et la règle empêcherait les demandes frauduleuses de recouvrement ultérieur. Malheureusement, cela peut ouvrir la porte à une mauvaise conduite du prêteur (c’est-à-dire un prêteur faisant une promesse orale que le prêteur refuse ensuite de tenir). Heureusement pour les emprunteurs, il existe plusieurs exceptions à cette règle « apparente » d’ouverture et de fermeture.

Dans l’affaire Siegner v. Interstate Production Credit Association of Spokane, la PCA a convaincu les plaignants, deux couples qui exploitaient un ranch de bétail, de faire des affaires avec lui en faisant une série de promesses de financement. L’agent de crédit du PCA a assuré aux plaignants que le PCA comprenait l’industrie du bétail et savait qu’elle était cyclique et que les plaignants pouvaient prendre 10 à 20 ans pour rembourser un prêt de capital. Le PCA a également incité les plaignants à acheter un deuxième ranch de bétail.

Lorsque le moment est venu de signer les documents de prêt, les plaignants ont remarqué que les documents contenaient de nouvelles dispositions auxquelles ils n’avaient pas consenti et que le document structurait le prêt immobilier pour une durée d’un an seulement. L’agent de crédit du PCA leur a assuré que ces dispositions n’étaient que des formalités et qu’ils n’avaient pas à s’inquiéter. Sur la base des assurances de l’agent, les demandeurs ont signé les documents.

Lorsque le PCA n’a pas tenu ses promesses orales et a formulé des demandes déraisonnables concernant le prêt immobilier, les demandeurs ont intenté un procès. La PCA s’est défendue sur la base de la règle de la preuve testimoniale. Les plaignants ont eu gain de cause au procès et la PCA a fait appel. La cour d’appel a appliqué la règle de la preuve testimoniale et a estimé que les accords oraux n’étaient pas incompatibles avec l’accord écrit et étaient le type d’accords qui auraient pu être conclus séparément. La cour a estimé qu’il était très peu probable que les demandeurs aient accepté de rembourser le prêt en un an, comme l’indiquaient les documents de prêt ; si tel était le cas, les demandeurs auraient acheté le ranch en sachant avec une quasi-certitude qu’ils le perdraient, ainsi que d’autres actifs, au bout d’un an. Un prêt d’un an signifierait également que la PCA a accordé le prêt en sachant qu’elle serait tenue de le saisir dans un an. Par conséquent, il n’y avait rien d’incompatible avec des documents de prêt préparés sur une base annuelle, avec un accord oral distinct pour le renouvellement sur une longue période.

Relations fiduciaires

Une relation fiduciaire est une relation dans laquelle une personne – le fiduciaire – a des devoirs spéciaux envers une autre personne et doit veiller aux intérêts de cette dernière avec un soin particulier. Les premières affaires de responsabilité des prêteurs ont tenté d’établir que les prêteurs avaient de tels devoirs fiduciaires envers leurs emprunteurs. Toutefois, dans les affaires ultérieures, les prêteurs ont réussi à limiter la capacité des emprunteurs à soutenir que la relation prêteur-emprunteur est de nature fiduciaire.

Dans l’affaire Waddell c. Dewey County Bank, le tribunal a tenté de définir les éléments d’une relation fiduciaire entre le prêteur et l’emprunteur comme suit :

• 1) l’emprunteur doit avoir foi, confiance et assurance dans la banque ;
• 2) l’emprunteur doit être dans une position d’inégalité, de dépendance, de faiblesse ou de manque de connaissance ;
• et 3) la banque doit exercer une domination, un contrôle ou une influence sur les affaires de l’emprunteur.

Si une relation prêteur-emprunteur est maintenue à distance (le scénario type débiteur-créancier), la relation n’est pas fiduciaire. Les prêteurs font généralement valoir que toutes les relations prêteur-emprunteur entrent dans cette catégorie. Heureusement pour les emprunteurs, les tribunaux ont toutefois défini des exceptions lorsque la situation n’est pas sans lien de dépendance ou lorsque la banque est plus qu’un simple prêteur.

Par exemple, lorsqu’un prêteur se présente comme un conseiller financier, il sera tenu de respecter les mêmes normes fiduciaires que tout autre conseiller financier.

Dans l’affaire Scott c. Dime Savings Bank, la relation fiduciaire a été établie parce que la banque n’a pas réussi à maintenir la séparation entre ses conseils bancaires et ses conseils en investissement. Scott s’est adressé à sa banque pour obtenir un prêt de 5 000 euros pour lui-même et sa mère de 97 ans, Evelyn Scott. L’employé de banque avec qui il s’est entretenu l’a encouragé à obtenir un prêt plus important et à placer l’argent auprès de Invest, une société d’investissement opérant à partir de la succursale bancaire.

Sur les conseils de l’employé de banque, au lieu des 5 000 euros qu’il avait initialement demandés, Scott a emprunté 100 000 euros, garantis par la maison de sa mère. Il a ensuite ouvert un compte commercial chez Invest et a investi environ 52 000 € du produit du prêt. Le compte a finalement été liquidé lors du krach boursier de 1987, et Evelyn Scott a ensuite fait défaut de paiement sur son prêt hypothécaire. Les Scott ont poursuivi la banque et Invest pour violation de leur obligation fiduciaire et négligence. L’emprunteur a réglé ses réclamations contre la banque avant le procès, mais la poursuite contre la banque a été poursuivie.

Après un procès de six jours, le jury s’est prononcé en faveur de l’emprunteur sur une plainte pour violation de l’obligation fiduciaire. Le tribunal de première instance, sur une requête ultérieure, a reconnu la règle selon laquelle une relation débiteur-créancier ne crée pas à elle seule une relation fiduciaire. Toutefois, le tribunal a estimé que le verdict du jury concernant une relation fiduciaire était étayé par la manière dont la banque avait agi :

• 1) a accordé un crédit,
• 2) a utilisé des moyens promotionnels pour les persuader d’investir le produit du prêt dans une société affiliée avec laquelle la banque partageait les bénéfices,
• et 3) a continué à conseiller l’emprunteur sur leurs investissements par l’intermédiaire d’employés qui travaillaient à la fois pour la banque et pour la société d’investissement.

En plus des 36 000 euros de récompense monétaire, la banque a établi un bail à vie pour Evelyn Scott afin qu’elle puisse rester dans sa maison malgré la saisie.

Ventes de garanties inappropriées

Les prêteurs peuvent également avoir des problèmes en vendant de manière inappropriée des garanties après le défaut de paiement d’un prêt. Le Code de commerce uniforme exige que la méthode, la manière, le moment, le lieu et les conditions de la vente soient « commercialement raisonnables ». Les tribunaux ont jugé que les ventes étaient commercialement déraisonnables lorsque le prêteur s’est appuyé sur une évaluation qu’il savait ou aurait dû savoir trop basse, ou a fait une publicité insuffisante pour la vente afin de générer un nombre suffisant d’offres.

Dans une affaire, Caterpillar Financial Services Corp. v. Wells, le prêteur a refusé de tenir une vente aux enchères publique du matériel repris par le demandeur, et a plutôt offert le matériel à un marché de gros limité composé de ses propres concessionnaires à des prix bien inférieurs à la valeur du matériel. Il n’est pas surprenant que le tribunal ait estimé que la vente ne répondait pas au critère du caractère raisonnable sur le plan commercial.

Lorsqu’une garantie a été reprise ou cédée à tort, le prêteur peut perdre le droit de recouvrer un montant insuffisant, de renoncer à sa garantie ou d’être tenu de verser des dommages et intérêts. Les dispositions relatives au caractère raisonnable sur le plan commercial protègent également les garants dans de nombreuses juridictions.

À mesure que le domaine de la responsabilité des prêteurs arrive à maturité, attendez-vous à des changements et des améliorations supplémentaires de ce corps de loi, car les défenseurs des droits des prêteurs et des emprunteurs font pression sur les législatures des États et le Congrès pour qu’ils soient représentés.