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Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

par christophe mars 13, 2020
capacité d'emprunt

La plupart des prêteurs utilisent la même formule de base pour calculer votre capacité d’emprunt.

Toutefois, la manière dont ils évaluent vos dépenses peut varier considérablement, certains prêteurs exigeant l’ajout d’un volant qui a une incidence importante sur le montant final que vous pouvez emprunter.

Formule de calcul de la capacité d’emprunt

Revenu brut – impôt – engagements existants – nouveaux engagements – frais de subsistance – marge = excédent mensuel

Comparateur de prêt personnel pour la Belgique

Par exemple, 10 000 € par mois de revenus – 2 000 € par mois d’impôts – 500 € par mois de paiements de cartes de crédit existantes – 3 000 € par mois de nouveau prêt immobilier – 2 000 € par mois de frais de subsistance – 500 € de réserve = 2 000 € par mois de surplus, ce qui “passerait” le calculateur de viabilité du prêteur.

Mais le diable est dans les détails ! Lisez ci-dessous pour savoir comment chacun de ces chiffres est réellement calculé à l’aide de la formule de capacité d’emprunt.

Calcul de votre revenu brut

Un second revenu

Les banques prennent en compte un certain nombre de sources de revenus lorsqu’elles calculent votre revenu brut. Il s’agit notamment des sources suivantes :

Comparateur de prêt personnel pour la Belgique
  • Revenu de base : Tous les prêteurs acceptent la totalité de votre revenu de base dans leur évaluation. C’est le seul type de revenu sur lequel les banques s’accordent !
  • Heures supplémentaires : Certaines banques acceptent 100 % de vos revenus provenant d’heures supplémentaires s’il peut être démontré que les heures supplémentaires sont régulières et continues. D’autres banques n’acceptent que 50 % des revenus des heures supplémentaires à des fins d’évaluation.
  • Les bonus : Les bonus sont souvent irréguliers et les prêteurs demandent généralement un historique de deux ans ou n’acceptent pas tous vos revenus de bonus.
  • Commission : Certains prêteurs acceptent la commission comme forme de revenu si elle a été perçue pendant au moins un ou deux ans. Ils cherchent à savoir si vos revenus de commissions sont réguliers et continus.
  • Revenu non imposable : Les prestations fiscales familiales A et B sont normalement acceptées si vos enfants ont moins de 11 ans. Les autres revenus non imposables sont évalués au cas par cas.
  • Loyer : les revenus locatifs des immeubles de placement sont une forme de revenu acceptée. Les prêteurs utilisent généralement 80 % des revenus locatifs que vous recevez pour couvrir des frais tels que la gestion de la propriété, les réparations et les frais de conseil.

Fiscalité / Assurance maladie

Vous remarquerez peut-être que les différents prêteurs évaluent différemment vos dépenses fiscales.

Cela s’explique par le fait que les banques font souvent des erreurs dans le calcul de votre impôt. Nous avons copié ces erreurs dans nos calculateurs pour nous assurer que le résultat correspond à celui des banques.

Avantages de l’endettement négatif

La plupart des prêteurs tiennent compte des avantages de l’effet de levier négatif lorsqu’ils calculent votre capacité d’emprunt, ce qui réduit votre charge fiscale.

Le calculateur “Combien puis-je emprunter ?” vous permet de déduire les intérêts de vos prêts d’investissement avant de calculer vos impôts et vos frais médicaux.

Il en résulte que les banques permettront aux investisseurs d’emprunter davantage que les acheteurs de maison.

Votre nouveau prêt hypothécaire

Les prêteurs évalueront les remboursements de votre nouveau prêt à un taux d’évaluation plus élevé, qui est généralement de 2 à 3 % supérieur au taux d’intérêt réel que vous paierez. Cette mesure vise à vous assurer que vous disposez d’une marge de manœuvre au cas où la Banque de réserve augmenterait les taux d’intérêt.

Si vous choisissez un prêt à intérêt unique, vos remboursements réels seront réduits, mais certaines banques vous prêteront en fait moins ! En effet, elles évaluent les remboursements sur la durée du prêt, moins la période d’intérêt seulement.

Le taux d’évaluation est plus élevé pour les investisseurs !
Lorsque le marché immobilier est chaud, il est courant que l’Autorité australienne de régulation prudentielle (APRA) exige des banques qu’elles augmentent ce coussin d’emprunt pour les investisseurs.

Par exemple, pour un prêt de 150 000 euros à 4,5 % d’intérêt par an, vos remboursements réels sont de 6 750 euros par an ou 562,50 euros par mois.

En vertu de règles plus strictes en matière de viabilité, votre banque peut évaluer votre capacité d’emprunt à 7,50 % du principal et des intérêts (P&I), voire plus.

Ainsi, pour ce même montant de prêt, vous devriez présenter un ratio revenu/endettement suffisant pour vous permettre d’emprunter 11 250 € par an ou 937,50 € par mois.

Vos engagements actuels

Les banques prennent en compte un certain nombre de facteurs lorsqu’elles déterminent les engagements existants. Ces facteurs sont les suivants

  • Les hypothèques existantes : Certains prêteurs utilisent les remboursements réels pour vos prêts, tandis que d’autres utilisent un taux d’évaluation plus élevé.
  • Les cartes de crédit : La plupart des prêteurs considéreront que vos cartes de crédit sont entièrement utilisées, qu’elles le soient ou non. Ils utiliseront alors entre 2 et 3 % de la limite de crédit comme remboursement mensuel dans leur évaluation. Quelques-unes de nos banques peuvent ignorer les cartes de crédit qui ne sont pas utilisées ou qui sont entièrement remboursées chaque mois.
  • Prêts personnels : La plupart des prêteurs utiliseront les remboursements réels des prêts personnels.
  • Sans loyer avec les parents. Pour la plupart des prêteurs, vivre sans loyer avec ses parents n’aura aucun effet. Certains prêteurs accordent 150 € par semaine comme frais de loyer au cas où vous devriez déménager.
  • Si vous avez plusieurs hypothèques ou cartes de crédit que vous n’utilisez pas, certaines banques vous prêteront beaucoup plus que d’autres.

Vos frais de subsistance

Les banques utiliseront le plus élevé des deux montants suivants : votre estimation des frais de subsistance ou leur calcul des dépenses minimales pour une famille de votre taille.

Dans le passé, les prêteurs utilisaient l’indice de pauvreté Henderson (IPH), mais en 2012, la plupart des banques sont passées à la méthode des dépenses des ménages (MDF).

Les deux méthodes utilisent une dépense élevée pour le premier adulte et le premier enfant, et une dépense plus faible pour chaque adulte et enfant supplémentaire de votre famille.

Comment cela fonctionne-t-il si vous demandez un prêt hypothécaire sans votre conjoint ? Les banques incluront toujours les frais de subsistance de votre conjoint dans leur évaluation. Cela permet de s’assurer que vous pouvez continuer à subvenir aux besoins de votre famille et à payer votre nouveau prêt hypothécaire.

Si votre conjoint travaille, certaines banques peuvent envisager de ne pas tenir compte de ses frais de subsistance. Vous devrez fournir des preuves de ses revenus, par exemple deux bulletins de paie récents.

Le tampon

Bien que le calcul de vos dettes soit plus élevé que le taux d’intérêt normal, certains prêteurs y ajoutent une dépense inexistante appelée “tampon”.

Pour la plupart des emprunteurs, il s’agit d’une méthode très prudente de calcul de leur capacité d’emprunt, qui ne donne pas une véritable indication de ce qu’ils peuvent se permettre.

Votre excédent

Une fois que les dépenses mentionnées ci-dessus sont déduites de votre revenu brut, il vous reste soit un excédent, soit un déficit.

Le fait d’avoir un excédent est-il suffisant pour que votre prêt soit approuvé ? Non, les prêteurs procèdent à une évaluation complète, qui ne se limite pas à vos revenus. Vos antécédents de crédit, votre RVL, votre score de crédit, vos économies réelles et votre emploi seront tous pris en compte dans la décision finale des prêteurs.

Si vous êtes un emprunteur à haut risque, la plupart des prêteurs ne vous autoriseront pas à emprunter jusqu’à votre limite. En d’autres termes, ils veulent voir plus que l’excédent minimum.

Comment affichent-ils mon excédent ?

Chaque prêteur peut exprimer l’excédent d’une manière différente, comme un ratio, un chiffre mensuel en euros, un chiffre annuel en euros ou un simple résultat positif ou négatif. Toutefois, dans la plupart des cas, votre capacité à rembourser est affichée de deux manières différentes :

Ratio d’excédent net (NSR)

Le RSN détermine vos frais d’endettement actuels, les frais d’endettement proposés et les frais de subsistance, afin d’établir combien de fois vos revenus peuvent couvrir vos dépenses. Le calcul du NSR est généralement effectué :

(Revenu mensuel après impôt – Total des frais de subsistance mensuels) / Total des engagements mensuels (dettes nouvelles et existantes)

Par exemple, le ratio pourrait être de 1:1,30, ce qui signifie que vous avez suffisamment d’argent pour payer 30 % de plus que le niveau d’endettement que vous demandez. Un ratio de 1:0,90 signifierait que vous ne pouvez pas vous permettre d’avoir des dettes et votre prêt serait refusé.

La plupart des prêteurs exigent que vous ayez un ratio minimum de 1:1,00, mais nous recommandons à la plupart de nos clients de maintenir un ratio supérieur à 1:1,05.

Revenu mensuel non engagé (RMI) / excédent mensuel

Votre IMC est le revenu disponible après déduction de toutes les dépenses mensuelles, y compris les remboursements de prêts, de votre revenu mensuel brut. C’est ainsi que la calculateur “Combien puis-je emprunter ?” affiche le résultat de chaque prêteur.

Ces méthodes sont en fait les mêmes. C’est le taux tampon et le taux de cotisation utilisés par le prêteur qui détermineront ce qui déterminera votre capacité d’emprunt.

Une stratégie d’investissement hypothécaire adaptée

Dans le passé, certains prêteurs utilisaient une méthode de ratio du service de la dette (DSR) pour déterminer votre capacité d’emprunt. Cette méthode repose sur l’hypothèse qu’environ un tiers de vos revenus sera imposable, un tiers sera consacré aux frais de subsistance et le tiers restant pourra être utilisé pour payer votre prêt hypothécaire.

Le prêteur utilise vos revenus bruts et prend ensuite entre 30 et 50 % de ceux-ci comme montant maximum que vous pouvez utiliser pour payer vos prêts.

Cette méthode est très élémentaire et ne tient pas compte de l’effet de levier négatif et des frais de subsistance calculés en fonction de la taille de votre famille.

Autres méthodes de calcul de votre capacité d’emprunt

Le taux d’évaluation utilisé par les banques peut faire ou défaire, ou du moins ralentir vos projets de croissance rapide de votre portefeuille d’investissement.

Une méthode que nous utilisons pour aider les gens est de “répartir le risque” en obtenant des prêts auprès de plusieurs prêteurs.

Par exemple, nous pouvons demander (au nom des clients) trois prêts hypothécaires auprès d’une grande banque ou d’un grand prêteur afin que vous puissiez financer l’achat de trois propriétés.

Ces types de banques sont réglementées par l’APRA, ce qui signifie que vous devrez faire face aux restrictions de capacité d’emprunt qui vont de pair avec un taux d’évaluation plus élevé.

Toutefois, pour les trois prochains biens immobiliers que vous achetez, il peut être préférable de faire une demande auprès d’un prêteur non bancaire qui n’est pas réglementé par l’APRA.

Vous paierez un taux d’intérêt légèrement plus élevé, mais vous aurez un capacité d’emprunt beaucoup plus important, car vous ne serez pas évalué à un taux plus élevé.

Demander un prêt

Un grand nombre de facteurs peuvent déterminer si votre demande de prêt est acceptée ou non.

Les courtiers en prêts hypothécaires savent comment les banques calculent votre capacité d’emprunt et comment faire approuver votre prêt hypothécaire !

Certains prêteurs vont au-delà d’une simple formule de capacité d’emprunt et posent de véritables questions sur votre situation financière.

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